Glossaire de l'investissement locatif
Tous les termes de l'immobilier locatif expliqués simplement. Fiscalité, juridique, financement et gestion.
Abattement fiscal
Un abattement fiscal est une réduction appliquée sur le montant des revenus avant le calcul de l'impôt. En immobilier, le micro-foncier offre un abattement de 30 % et le micro-BIC un abattement de 50 %. L'abattement réduit mécaniquement la base imposable et donc le montant d'impôt à payer, ce qui simplifie la déclaration pour les petits revenus locatifs.
Actif immobilier
L'actif immobilier représente la valeur totale de l'ensemble de vos biens immobiliers au prix du marché actuel. Il constitue la partie positive de votre bilan patrimonial immobilier. En soustrayant le passif (les crédits restant à rembourser) de l'actif, on obtient le patrimoine immobilier net.
Amortissement
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien et du mobilier de ses revenus locatifs. Il reflète l'usure théorique du bien dans le temps. En LMNP au régime réel, l'amortissement est un outil puissant pour réduire, voire annuler, l'imposition sur les loyers perçus, sans sortie de trésorerie.
Amortissement par composants
L'amortissement par composants consiste à décomposer un bien immobilier en plusieurs éléments (structure, toiture, installations électriques, plomberie, etc.) et à amortir chacun sur une durée différente. Par exemple, la structure s'amortit sur 50 ans tandis que les équipements s'amortissent sur 10 à 15 ans. Cette méthode permet d'augmenter les dotations aux amortissements les premières années et d'optimiser la fiscalité.
Apport personnel
L'apport personnel est la somme d'argent que l'emprunteur investit de sa propre épargne dans le projet immobilier, en complément du crédit bancaire. Il sert généralement à couvrir les frais de notaire, de garantie et de dossier. Les banques demandent habituellement un apport d'au moins 10 % du montant de l'opération, même si certaines acceptent de financer sans apport pour les meilleurs profils.
ARD (amortissements réputés différés)
Les ARD, ou amortissements réputés différés, sont des amortissements qui ne peuvent pas être déduits l'année où ils sont calculés car le résultat est déjà déficitaire. Ils sont mis en réserve et pourront être utilisés les années suivantes, sans limite de durée, pour réduire les bénéfices futurs. C'est un mécanisme très utile en LMNP pour reporter l'avantage fiscal dans le temps.
Article 39C CGI
L'article 39C du Code Général des Impôts encadre les amortissements pratiqués par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Il prévoit que les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Si le montant des amortissements dépasse le résultat avant amortissement, l'excédent est mis en réserve (amortissements réputés différés) et reporté sur les exercices suivants.
Assemblée générale
L'assemblée générale (AG) de copropriété est la réunion annuelle obligatoire au cours de laquelle les copropriétaires votent les décisions concernant l'immeuble : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux, élection du syndic. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les décisions sont prises à la majorité simple, absolue ou à l'unanimité selon leur importance.
Assurance emprunteur
L'assurance emprunteur est une assurance exigée par les banques lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Elle couvre les risques de décès, d'invalidité et d'incapacité de travail de l'emprunteur. En cas de sinistre, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt. Son coût peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit, d'où l'importance de la comparer et de la négocier.
Assurance habitation
L'assurance habitation est une assurance obligatoire pour tout locataire d'un logement non meublé, qui couvre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Le locataire doit fournir une attestation d'assurance au bailleur chaque année. En location meublée, l'assurance n'est pas légalement obligatoire pour le locataire, mais le bail peut l'imposer. Le défaut d'assurance peut entraîner la résiliation du bail.
Autofinancement
L'autofinancement signifie que les loyers perçus couvrent intégralement l'ensemble des charges liées au bien, y compris le remboursement du crédit. Le bien se paie tout seul, sans que l'investisseur ait besoin de compléter avec son épargne. C'est un objectif recherché par beaucoup d'investisseurs, car cela permet de se constituer un patrimoine sans effort financier mensuel.
Avis d'échéance
L'avis d'échéance est un document envoyé par le bailleur ou son mandataire au locataire pour l'informer du montant du loyer et des charges à payer pour le mois à venir. Contrairement à la quittance qui confirme un paiement effectué, l'avis d'échéance est un appel de paiement envoyé avant la date d'exigibilité. Il n'est pas obligatoire mais constitue une bonne pratique de gestion locative.
Bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location conclu pour des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Sa durée minimale est de 9 ans avec possibilité de résiliation tous les 3 ans (bail 3-6-9). Le locataire bénéficie du droit au renouvellement et de la propriété commerciale. Les règles sont très différentes de celles du bail d'habitation.
Bail étudiant
Le bail étudiant est un bail meublé d'une durée réduite à 9 mois, spécialement conçu pour les étudiants. Il prend fin automatiquement au terme convenu sans que le locataire ou le bailleur ait besoin de donner congé. Le locataire peut toutefois résilier le bail à tout moment avec un préavis d'un mois. Ce bail correspond au rythme de l'année universitaire.
Bail meublé
Le bail meublé est le contrat de location utilisé pour un logement loué avec du mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement. Sa durée minimale est d'un an (ou 9 mois pour un étudiant) et il est renouvelable par tacite reconduction. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois seulement, ce qui en fait un bail plus souple que le bail vide.
Bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Il est réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle : formation, études supérieures, stage, mutation, mission temporaire. Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie avec ce type de bail, mais le locataire peut bénéficier de la garantie Visale.
Bail professionnel
Le bail professionnel est destiné aux locaux utilisés pour une activité professionnelle non commerciale, comme les professions libérales (médecins, avocats, architectes). Sa durée minimale est de 6 ans et le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 6 mois. Ce bail offre une grande liberté contractuelle car peu de dispositions sont d'ordre public.
Bail saisonnier
Le bail saisonnier est un contrat de location de courte durée, destiné à un usage de vacances. Il ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs pour un même locataire et le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. La réglementation encadre de plus en plus cette pratique, notamment dans les zones touristiques, avec des obligations de déclaration en mairie.
Bail vide
Le bail vide, aussi appelé bail de location nue, est le contrat de location d'un logement non meublé. Sa durée minimale est de 3 ans (6 ans pour un bailleur personne morale) et le locataire bénéficie d'un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue). Le bail vide est plus protecteur pour le locataire mais moins flexible pour le propriétaire que le bail meublé.
Bailleur
Le bailleur est la personne qui met un bien immobilier en location. C'est le terme juridique pour désigner le propriétaire d'un logement loué, par opposition au locataire. Le bailleur a des droits (percevoir un loyer, récupérer son bien sous conditions) mais aussi des obligations (fournir un logement décent, entretenir le bien, délivrer les quittances).
Barème progressif
Le barème progressif est le mode de calcul de l'impôt sur le revenu en France, organisé par tranches avec des taux croissants (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). Plus vos revenus sont élevés, plus le taux marginal augmente. Les revenus locatifs (fonciers et BIC) sont ajoutés au revenu global et soumis à ce barème, ce qui signifie que leur imposition dépend de votre niveau de revenus total.
Base imposable
La base imposable est le montant des revenus sur lequel l'impôt est effectivement calculé, après application des abattements et déductions de charges. Plus la base imposable est faible, moins l'impôt à payer sera élevé. L'optimisation fiscale en immobilier consiste justement à réduire cette base imposable grâce aux charges déductibles et aux amortissements.
BIC
Les BIC, ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, sont la catégorie fiscale dans laquelle sont déclarés les revenus de location meublée. Contrairement aux revenus fonciers (location nue), les BIC permettent notamment de pratiquer l'amortissement du bien. Le régime BIC peut être micro-BIC ou réel, chacun avec ses avantages et ses inconvénients.
Bien immobilier
Un bien immobilier est un actif qui ne peut pas être déplacé, comme un terrain, un appartement, une maison ou un local commercial. En droit français, on distingue les biens immeubles (qui sont fixés au sol) des biens meubles (qui peuvent être déplacés). L'achat d'un bien immobilier est généralement l'investissement le plus important dans la vie d'un particulier.
Capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter pour un projet immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Avec la règle des 35 % d'endettement maximum imposée par le HCSF, la capacité d'emprunt se calcule en fonction du reste à vivre et des revenus stables du ménage.
Capital restant dû
Le capital restant dû (CRD) est le montant du prêt immobilier qui reste à rembourser à un instant donné. Il diminue à chaque mensualité au fur et à mesure que vous remboursez le capital emprunté. Le CRD est une information importante en cas de remboursement anticipé, de renégociation du prêt ou de calcul de l'indemnité de remboursement anticipé.
Cash-flow
Le cash-flow représente la différence entre les revenus locatifs encaissés et l'ensemble des dépenses liées au bien (crédit, charges, impôts, travaux). C'est l'argent qui reste réellement dans votre poche chaque mois après avoir payé toutes les dépenses. Un cash-flow positif signifie que le bien vous rapporte de l'argent, tandis qu'un cash-flow négatif signifie qu'il vous en coûte.
Cash-flow négatif
Un cash-flow négatif signifie que les dépenses liées au bien (crédit, charges, impôts) sont supérieures aux loyers perçus. L'investisseur doit donc compléter chaque mois avec son épargne personnelle pour couvrir la différence. Cette situation peut être acceptable si le bien prend de la valeur à long terme, mais elle fragilise la trésorerie de l'investisseur.
Cash-flow positif
Un cash-flow positif signifie que les revenus locatifs du bien sont supérieurs à l'ensemble des charges et remboursements de crédit. Le bien immobilier se paie tout seul et génère en plus un excédent de trésorerie chaque mois. C'est la situation idéale recherchée par la plupart des investisseurs locatifs.
Caution bancaire
La caution bancaire est une alternative à l'hypothèque pour garantir un prêt immobilier. Un organisme de cautionnement (comme Crédit Logement ou SACCEF) se porte garant du remboursement du prêt auprès de la banque. Ses avantages sont un coût généralement inférieur à l'hypothèque, l'absence de frais de mainlevée et une restitution partielle de la cotisation en fin de prêt. C'est la garantie la plus utilisée en France.
Caution solidaire
La caution solidaire est un engagement pris par un tiers (le garant) de payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Contrairement à la caution simple, le bailleur peut se retourner directement contre la caution solidaire sans avoir à poursuivre le locataire au préalable. C'est la forme de cautionnement la plus protectrice pour le propriétaire.
CFE
La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est un impôt local dû par les loueurs en meublé, y compris les LMNP. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien et varie selon la commune. Son montant est généralement modeste (quelques centaines d'euros) mais elle est à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité. Elle est déductible des revenus BIC.
CGA (centre de gestion agréé)
Un CGA, ou Centre de Gestion Agréé, est un organisme qui vérifie la cohérence des déclarations fiscales des professionnels et loueurs en meublé. L'adhésion à un CGA permettait autrefois d'éviter une majoration de 25 % du bénéfice imposable, mais cet avantage a été supprimé depuis 2023. Le CGA reste utile pour bénéficier d'une assistance fiscale et réduire le risque de contrôle.
Charges déductibles
Les charges déductibles sont les dépenses que le propriétaire peut soustraire de ses revenus locatifs pour réduire la base imposable. Elles comprennent notamment les intérêts d'emprunt, les travaux, les assurances, les frais de gestion, la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables. Chaque régime fiscal (micro ou réel) a ses propres règles de déductibilité.
Charges non récupérables
Les charges non récupérables sont les dépenses liées au bien immobilier qui restent à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent pas être reportées sur le locataire. Elles comprennent notamment les gros travaux de copropriété (ravalement, toiture, ascenseur), les honoraires de syndic et la part propriétaire des charges de copropriété. Ces charges sont déductibles des revenus locatifs en régime réel.
Charges récupérables
Les charges récupérables sont les dépenses engagées par le propriétaire qu'il peut légalement reporter sur le locataire en plus du loyer. Elles comprennent principalement les dépenses d'eau, de chauffage collectif, d'entretien des parties communes, d'ascenseur et la TEOM. La liste exhaustive est fixée par le décret 87-713 du 26 août 1987.
Classe énergétique
La classe énergétique est la note attribuée à un logement par le DPE, allant de A (très performant, moins de 70 kWh/m²/an) à G (très énergivore, plus de 420 kWh/m²/an). Elle est devenue un critère déterminant pour la location, car les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. La classe énergétique impacte aussi directement la valeur du bien et son attractivité auprès des locataires.
Clause résolutoire
La clause résolutoire est une disposition du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement grave du locataire, comme le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance. Pour être activée, le bailleur doit envoyer un commandement de payer et respecter un délai de 6 semaines. Cette clause est un outil juridique essentiel pour le propriétaire en cas d'impayés.
Colocation
La colocation est la location d'un même logement à plusieurs locataires qui partagent les espaces communs (cuisine, salon, salle de bain). C'est une stratégie qui permet souvent d'obtenir un rendement supérieur à une location classique, car la somme des loyers individuels dépasse généralement le loyer qu'on pourrait demander à un locataire unique. Elle est très demandée par les étudiants et jeunes actifs.
Commandement de payer
Le commandement de payer est un acte d'huissier envoyé au locataire qui ne paie pas son loyer, lui ordonnant de régler sa dette dans un délai de 6 semaines. C'est la première étape formelle de la procédure de recouvrement et un préalable obligatoire avant de pouvoir activer la clause résolutoire du bail. Cet acte est également notifié à la caution éventuelle.
Compromis de vente
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est l'avant-contrat signé entre le vendeur et l'acheteur qui engage les deux parties à conclure la vente à des conditions définies. L'acheteur verse un acompte (généralement 5 à 10 % du prix) et bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Le compromis contient des conditions suspensives, dont l'obtention du prêt.
Condition suspensive
Une condition suspensive est une clause insérée dans le compromis de vente qui suspend la réalisation de la vente à la survenance d'un événement futur et incertain. La plus courante est la condition suspensive d'obtention de prêt : si l'acheteur n'obtient pas son financement, la vente est annulée et il récupère son acompte. D'autres conditions suspensives peuvent porter sur l'obtention d'un permis de construire ou l'absence de servitude.
Congé bailleur
Le congé bailleur est la notification par laquelle le propriétaire informe le locataire de sa volonté de ne pas renouveler le bail à son échéance. Il ne peut être donné que pour trois motifs : reprise du logement pour y habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (comme des impayés répétés). Le congé doit respecter un préavis de 6 mois en location vide et 3 mois en meublé.
Congé locataire
Le congé locataire est la notification par laquelle le locataire informe le propriétaire de son intention de quitter le logement. Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier de motif. Il doit respecter un préavis de 3 mois en location vide (1 mois en zone tendue) et de 1 mois en location meublée. Le congé doit être envoyé par LRAR ou remis en main propre.
Contentieux locatif
Le contentieux locatif désigne l'ensemble des litiges entre un bailleur et son locataire qui nécessitent une intervention juridique. Les motifs les plus fréquents sont les impayés de loyer, les dégradations, les troubles de voisinage et les contestations de charges. Avant de saisir le tribunal, il est souvent obligatoire de tenter une conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC).
Contribution sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière (CSI) est une taxe perçue par l'État lors de l'inscription d'un acte immobilier au service de publicité foncière. Son taux est de 0,10 % du prix du bien avec un minimum de 15 euros. Elle remplace l'ancien salaire du conservateur des hypothèques et fait partie des frais de notaire lors d'un achat immobilier.
Copropriété
La copropriété est le régime juridique qui s'applique lorsqu'un immeuble est détenu par plusieurs propriétaires, chacun possédant un ou plusieurs lots privatifs et une quote-part des parties communes. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et gérée par un syndic élu en assemblée générale. Les charges et les décisions sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Courtier
Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire professionnel qui négocie les conditions de prêt auprès de plusieurs banques pour le compte de l'emprunteur. Il compare les offres, négocie les taux et les conditions, et accompagne l'emprunteur dans le montage du dossier. Le courtier est rémunéré par des honoraires (facturés à l'emprunteur) et une commission versée par la banque. Son intervention peut faire économiser plusieurs milliers d'euros.
CRDS
La CRDS, ou Contribution au Remboursement de la Dette Sociale, est un prélèvement de 0,5 % qui s'applique à la plupart des revenus, dont les revenus locatifs. Créée en 1996 pour rembourser la dette de la Sécurité sociale, elle s'ajoute à la CSG et aux autres prélèvements sociaux. Contrairement à une partie de la CSG, la CRDS n'est pas déductible du revenu imposable.
Crédit relais
Le crédit relais est un prêt de courte durée (12 à 24 mois) qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. L'emprunteur rembourse le crédit relais dès que la vente de l'ancien bien est réalisée. Ce type de crédit est risqué si le bien ne se vend pas rapidement.
CSG
La CSG, ou Contribution Sociale Généralisée, est un prélèvement obligatoire qui finance la Sécurité sociale. Elle s'applique aux revenus du patrimoine, y compris les revenus locatifs, au taux de 9,2 %. Elle fait partie des prélèvements sociaux de 17,2 % qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers et BIC. Une partie de la CSG (6,8 %) est déductible du revenu imposable.
CVAE
La CVAE, ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, est un impôt dû par les entreprises dont le chiffre d'affaires dépasse 500 000 euros. Pour les loueurs en meublé particuliers, elle ne s'applique quasiment jamais car les revenus locatifs atteignent rarement ce seuil. Elle complète la CFE pour former la CET (Contribution Économique Territoriale).
DDT (dossier de diagnostic technique)
Le DDT, ou dossier de diagnostic technique, regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires qui doivent être fournis au locataire ou à l'acquéreur. Il comprend notamment le DPE, le diagnostic plomb, amiante, électricité, gaz, l'ERP et le diagnostic bruit. Ce dossier doit être annexé au bail ou à l'acte de vente et sa constitution est à la charge du propriétaire.
Déclaration fiscale
La déclaration fiscale est l'obligation annuelle pour tout contribuable de déclarer l'ensemble de ses revenus à l'administration fiscale. Pour les revenus locatifs, il faut remplir des formulaires spécifiques en plus de la déclaration principale (2042) : le 2044 pour les revenus fonciers ou le 2031/2033 pour les BIC en meublé. Les délais de déclaration sont généralement fixés entre avril et juin de chaque année.
Décote
La décote est une réduction du prix d'un bien immobilier par rapport à sa valeur de marché estimée. Elle peut être liée à un défaut du bien (travaux à prévoir, mauvais emplacement, locataire en place) ou à une situation de vente urgente. Pour un investisseur, acheter avec une décote permet d'améliorer la rentabilité et de limiter les risques.
Décret 2015-587
Le décret 2015-587 du 29 mai 2015 fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé pour qu'il soit considéré comme tel au regard de la loi. Il impose notamment la présence d'une literie avec couette ou couverture, de plaques de cuisson, d'un four ou micro-ondes, d'un réfrigérateur et de vaisselle. Ce décret est la référence pour vérifier qu'un meublé est conforme.
Décret 2015-981
Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe le contenu du contrat type de location ou de colocation de logement nu ou meublé à usage de résidence principale. Il détaille les mentions obligatoires du bail, les documents à annexer et les clauses interdites. Tout bail signé après le 1er août 2015 doit se conformer à ce modèle type issu de la loi ALUR.
Décret 2016-382
Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les critères de décence d'un logement mis en location. Un logement est considéré comme décent s'il ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité et la santé du locataire et s'il est doté des éléments d'équipement et de confort minimum. Un logement qui ne respecte pas ces critères ne peut pas être loué et le locataire peut exiger une mise en conformité.
Décret 87-713
Le décret 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Il détaille précisément, poste par poste, les dépenses qui peuvent être répercutées sur le locataire : entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes, consommation d'eau, etc. C'est la référence légale incontournable en cas de litige sur les charges locatives.
Déficit BIC
Le déficit BIC se produit lorsque les charges déductibles d'une activité de location meublée dépassent les recettes locatives. En LMNP, ce déficit ne peut pas être imputé sur le revenu global mais uniquement sur les futurs bénéfices de même nature, reportable pendant 10 ans. En LMP en revanche, le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation.
Déficit foncier
Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit l'impôt global du propriétaire. C'est un mécanisme très utilisé par les investisseurs qui réalisent d'importants travaux de rénovation sur leurs biens.
Délégation d'assurance
La délégation d'assurance est le droit pour l'emprunteur de choisir une assurance emprunteur différente de celle proposée par sa banque, à condition qu'elle offre des garanties équivalentes. Ce droit permet souvent de réaliser des économies significatives, car les contrats individuels sont généralement moins chers que les contrats groupe des banques. La banque ne peut pas refuser une délégation si les garanties sont équivalentes.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée. Le bailleur doit le restituer dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de retenues.
Diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date à laquelle l'amiante a été interdit en France. Il vise à repérer les matériaux contenant de l'amiante dans le bâtiment. En cas de présence d'amiante, des travaux de confinement ou de retrait peuvent être nécessaires. Le diagnostic doit figurer dans le DDT annexé au bail ou à l'acte de vente.
Diagnostic bruit
Le diagnostic bruit, ou état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Il informe le locataire ou l'acquéreur de la proximité d'un aéroport et du niveau de nuisances sonores potentielles. Ce diagnostic a une valeur informative et n'oblige pas à réaliser des travaux d'isolation phonique.
Diagnostic électricité
Le diagnostic électricité est obligatoire pour les logements dont l'installation électrique a plus de 15 ans. Il vérifie la conformité et la sécurité de l'installation : présence d'un disjoncteur, mise à la terre, protection des circuits. Si des anomalies sont détectées, le propriétaire n'est pas obligé de faire des travaux mais il doit informer le locataire ou l'acquéreur. Le diagnostic est valable 6 ans pour une location.
Diagnostic gaz
Le diagnostic gaz est obligatoire pour les logements dont l'installation de gaz a plus de 15 ans. Il contrôle l'état des appareils à gaz, des tuyauteries et de la ventilation pour prévenir les risques d'intoxication au monoxyde de carbone et d'explosion. Comme pour l'électricité, les anomalies sont signalées mais les travaux ne sont pas obligatoires. Le diagnostic est valable 6 ans pour une location.
Diagnostic plomb (CREP)
Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est un diagnostic obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il recherche la présence de plomb dans les peintures, qui peut être dangereux pour la santé, notamment celle des enfants. Si du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire est détecté, le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer le risque d'exposition.
Différé de remboursement
Le différé de remboursement est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital de son prêt. Seuls les intérêts et l'assurance sont payés (différé partiel) ou même aucun paiement n'est effectué (différé total). Le différé est utile lors d'un achat avec travaux pour ne pas cumuler les charges du crédit avec le coût des travaux avant de percevoir les premiers loyers.
Différé partiel
Le différé partiel est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt et l'assurance, sans rembourser de capital. Le capital emprunté reste donc inchangé pendant cette période. C'est l'option la plus courante lors d'un achat en VEFA ou d'un projet avec travaux, car elle limite la charge financière mensuelle en attendant la mise en location du bien.
Différé total
Le différé total est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Les intérêts non payés s'ajoutent au capital emprunté, ce qui augmente le coût total du crédit. Cette option est rare et plus coûteuse que le différé partiel, mais elle peut être utile pour un investisseur qui ne veut aucun décaissement pendant la période de travaux. Seule l'assurance reste due.
Diversification
La diversification consiste à répartir ses investissements sur plusieurs types de biens, plusieurs emplacements ou plusieurs stratégies pour réduire les risques. Par exemple, on peut investir à la fois dans un studio meublé en centre-ville et dans un appartement familial en périphérie. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier est un principe fondamental de gestion patrimoniale.
DMTO (droits de mutation)
Les DMTO, ou droits de mutation à titre onéreux, sont les taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors de la vente d'un bien immobilier. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et constituent la plus grande part des frais de notaire. Leur montant varie légèrement selon les départements et le type de bien (ancien ou neuf).
Dotation aux amortissements
La dotation aux amortissements est le montant annuel d'amortissement comptabilisé en charge dans le compte de résultat de l'activité de location meublée. Elle réduit le résultat fiscal sans entraîner de sortie de trésorerie réelle. C'est l'un des principaux avantages du régime réel en LMNP, car elle permet de diminuer fortement, voire d'annuler, l'imposition sur les loyers.
DPE (diagnostic de performance énergétique)
Le DPE est un diagnostic obligatoire qui évalue la consommation énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une classe allant de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location, et cette interdiction s'étend progressivement aux classes G, F puis E. Le DPE est valable 10 ans.
Droit de préemption
Le droit de préemption est le droit légal accordé à certaines personnes ou organismes d'acheter un bien immobilier en priorité, avant tout autre acquéreur, au prix convenu entre le vendeur et l'acheteur initial. Les communes disposent d'un droit de préemption urbain, et le locataire d'un logement bénéficie d'un droit de préemption lorsque le bailleur vend le bien avec congé pour vente.
Effet de levier
L'effet de levier consiste à utiliser l'emprunt bancaire pour investir dans l'immobilier, en limitant l'apport personnel. Grâce au crédit, vous pouvez acquérir un bien d'une valeur bien supérieure à votre épargne disponible, et ce sont les loyers des locataires qui remboursent tout ou partie de l'emprunt. C'est l'un des principaux avantages de l'investissement immobilier par rapport à d'autres placements.
Effort d'épargne
L'effort d'épargne est la somme que l'investisseur doit sortir chaque mois de sa poche pour compléter les loyers et couvrir l'ensemble des charges liées à son bien locatif. C'est la différence entre les dépenses totales (crédit, charges, impôts) et les revenus locatifs. Plus l'effort d'épargne est faible, plus l'investissement est confortable à porter au quotidien.
Enregistrement
L'enregistrement est la formalité administrative qui consiste à faire inscrire un acte juridique (vente, bail, donation) auprès de l'administration fiscale. En immobilier, l'enregistrement d'un acte de vente donne lieu au paiement des droits d'enregistrement, qui font partie des droits de mutation. Cette formalité rend l'acte opposable aux tiers et lui confère une date certaine.
ERP (état des risques et pollutions)
L'ERP, ou état des risques et pollutions, est un document obligatoire qui informe le locataire ou l'acquéreur des risques naturels (inondation, séisme, mouvement de terrain), miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le logement est exposé. Il est établi à partir des données de la préfecture et de la commune. L'ERP est valable 6 mois et doit être annexé au bail ou à l'acte de vente.
État des lieux
L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire et doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie permet de déterminer si des dégradations ont eu lieu et si des retenues peuvent être faites sur le dépôt de garantie.
Exonération
L'exonération est une dispense légale de payer un impôt ou une taxe dans certaines situations prévues par la loi. En immobilier, la plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d'impôt. D'autres exonérations existent, par exemple après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu ou après 30 ans pour les prélèvements sociaux sur les plus-values.
Expulsion
L'expulsion est la procédure judiciaire qui contraint un locataire à quitter un logement qu'il occupe sans droit ni titre, généralement après une résiliation de bail pour impayés. Elle nécessite une décision de justice et l'intervention d'un huissier. L'expulsion est interdite pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) sauf exceptions. C'est une procédure longue qui peut prendre plus d'un an.
Flat tax
La flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), est un taux d'imposition fixe de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) qui s'applique aux revenus de capitaux mobiliers et aux plus-values de cession de valeurs mobilières. Elle ne s'applique pas directement aux revenus locatifs immobiliers, mais elle concerne les revenus tirés de SCPI ou d'OPCI par exemple.
Formulaire 2031
Le formulaire 2031 est la déclaration de résultat que doivent remplir les loueurs en meublé au régime réel (BIC). Il récapitule le chiffre d'affaires, les charges déductibles et le résultat fiscal de l'activité de location meublée. Ce formulaire fait partie de la liasse fiscale et doit être déposé chaque année au plus tard au début du mois de mai.
Formulaire 2033
Le formulaire 2033 est un ensemble de tableaux annexes qui accompagnent le formulaire 2031 dans la liasse fiscale des loueurs en meublé au régime réel simplifié. Il comprend le bilan simplifié (2033-A), le compte de résultat simplifié (2033-B) et le tableau des amortissements (2033-C) entre autres. Ces documents détaillent la situation comptable de l'activité de location meublée.
Formulaire 2042
Le formulaire 2042 est la déclaration annuelle de revenus que chaque contribuable doit remplir. Pour les revenus locatifs, le formulaire complémentaire 2042-C-PRO permet de reporter le résultat de l'activité de location meublée (BIC). Les revenus fonciers de la location nue sont déclarés directement sur le formulaire 2042 ou sur le formulaire 2044 selon le régime choisi.
Frais de dossier
Les frais de dossier sont les frais facturés par la banque pour l'étude et le montage du dossier de crédit immobilier. Leur montant varie selon les banques, généralement entre 500 et 1 500 euros, parfois exprimé en pourcentage du montant emprunté. Ils sont souvent négociables, surtout si vous passez par un courtier, et peuvent parfois être supprimés totalement.
Frais de garantie
Les frais de garantie sont les coûts liés à la mise en place de la garantie exigée par la banque pour le prêt immobilier (hypothèque, caution bancaire ou privilège de prêteur de deniers). Leur montant varie selon le type de garantie choisi : environ 1,5 % du montant emprunté pour une hypothèque et environ 1 % pour une caution bancaire. La caution bancaire est souvent partiellement restituée à la fin du prêt.
Frais de gestion
Les frais de gestion sont la rémunération versée à l'agence immobilière ou au gestionnaire pour la gestion locative du bien. Ils représentent généralement entre 5 % et 10 % des loyers charges comprises. Ces frais sont déductibles des revenus locatifs en régime réel et couvrent les tâches courantes comme l'encaissement des loyers, la régularisation des charges et le suivi technique du bien.
Garant
Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour un locataire et s'engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance de celui-ci. Il doit justifier de revenus suffisants et signer un acte de cautionnement. Le bailleur ne peut pas cumuler un garant personne physique et une assurance loyers impayés, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis.
Garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif gratuit proposé par Action Logement qui se porte caution pour les locataires de moins de 30 ans ou les salariés en mobilité professionnelle. Elle couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives, offrant ainsi une sécurité au propriétaire sans frais pour le locataire. Elle peut être demandée en ligne et la réponse est quasi immédiate.
Gestion locative
La gestion locative regroupe l'ensemble des tâches liées à l'administration d'un bien en location : recherche de locataires, rédaction des baux, encaissement des loyers, suivi des réparations, régularisation des charges et gestion des impayés. Elle peut être assurée par le propriétaire lui-même ou confiée à un professionnel (agence immobilière) moyennant des frais de gestion.
GLI (garantie loyers impayés)
La GLI, ou garantie loyers impayés, est une assurance souscrite par le propriétaire pour se protéger contre le risque d'impayés de loyer. Elle couvre généralement les loyers impayés, les frais de procédure juridique et parfois les dégradations. Son coût représente environ 2,5 % à 5 % des loyers et elle impose des conditions d'éligibilité du locataire (niveau de revenus, type de contrat de travail).
HCSF
Le HCSF, ou Haut Conseil de Stabilité Financière, est l'autorité qui encadre les conditions d'octroi des crédits immobiliers en France. Depuis janvier 2022, ses recommandations sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Elles imposent un taux d'endettement maximum de 35 % et une durée de crédit de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers.
Honoraires d'agence
Les honoraires d'agence en location sont les frais facturés par l'agence immobilière lors de la mise en location d'un bien. Ils sont partagés entre le bailleur et le locataire et sont plafonnés par la loi ALUR. La part locataire est limitée à 8, 10 ou 12 euros par m² selon la zone géographique (tendue ou non). Les honoraires de visite, constitution de dossier et rédaction du bail sont concernés par ce plafond.
Hypothèque
L'hypothèque est une garantie prise par la banque sur un bien immobilier pour sécuriser un prêt. En cas de non-remboursement du crédit, la banque peut faire vendre le bien pour récupérer les sommes dues. L'inscription hypothécaire a un coût (environ 1,5 % du montant emprunté) et reste inscrite pendant toute la durée du prêt plus un an. Elle doit être levée lors de la revente du bien.
Hypothèque conventionnelle
L'hypothèque conventionnelle est une garantie inscrite sur le bien immobilier au profit de la banque prêteuse. En cas de défaut de remboursement, la banque peut faire saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. Elle nécessite un acte notarié et engendre des frais d'inscription (environ 1,5 % du montant garanti). Elle doit être levée lors de la revente si le crédit n'est pas totalement remboursé.
Immeuble de rapport
Un immeuble de rapport est un immeuble entier détenu par un seul propriétaire et composé de plusieurs logements destinés à la location. L'avantage principal est l'absence de copropriété, ce qui donne une liberté totale dans la gestion et les travaux. C'est un investissement plus conséquent mais souvent très rentable grâce aux économies d'échelle.
Immobilier de rapport
L'immobilier de rapport désigne un bien acheté spécifiquement pour générer des revenus locatifs, par opposition à une résidence principale. L'objectif principal est la rentabilité financière, que ce soit par les loyers perçus ou par la plus-value à la revente. Ce terme englobe tous les types de biens locatifs : appartements, maisons, immeubles entiers ou locaux commerciaux.
Impayé de loyer
Un impayé de loyer se produit lorsque le locataire ne paie pas son loyer à la date prévue dans le bail. C'est le risque principal de l'investissement locatif. En cas d'impayé, le bailleur doit réagir rapidement en contactant le locataire, puis en engageant une procédure formelle (relance, mise en demeure, commandement de payer). Une assurance GLI ou une caution solidaire permettent de se prémunir contre ce risque.
Impôt sur le revenu
L'impôt sur le revenu est un impôt direct prélevé chaque année sur les revenus des personnes physiques résidant en France. Les revenus locatifs (fonciers ou BIC) sont intégrés au revenu global et soumis au barème progressif dont les taux vont de 0 % à 45 %. L'impôt sur le revenu est prélevé à la source depuis 2019 via un acompte mensuel pour les revenus fonciers et BIC.
Imputation des déficits
L'imputation des déficits est le mécanisme qui permet de déduire un déficit d'une activité de ses revenus. En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation. En LMNP, le déficit BIC n'est imputable que sur les revenus BIC de location meublée futurs. En location nue, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Indexation
L'indexation est le mécanisme qui permet de faire évoluer automatiquement un montant en fonction d'un indice de référence. En matière de loyer d'habitation, l'indexation est basée sur l'IRL. Pour les baux commerciaux, c'est l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui s'applique. L'indexation protège le bailleur contre l'érosion du loyer liée à l'inflation.
Indivision
L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien immobilier, sans que leurs parts respectives soient matériellement identifiées. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite du bien. L'indivision est fréquente après un héritage ou un achat en couple non marié. Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, ce qui peut compliquer la gestion.
Intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont des intérêts calculés sur les fonds déjà débloqués par la banque pendant la période de construction ou de travaux, avant le déblocage total du prêt. Ils sont payés en plus de l'assurance emprunteur pendant cette période. Ils représentent un coût supplémentaire significatif qu'il faut anticiper dans le plan de financement d'un achat en VEFA ou avec travaux.
Inventaire des meubles
L'inventaire des meubles est un document obligatoire annexé au bail meublé qui liste l'ensemble du mobilier et des équipements mis à disposition du locataire. Il doit être suffisamment détaillé pour décrire l'état et la nature de chaque élément. Ce document est essentiel pour comparer l'état du mobilier à l'entrée et à la sortie et justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Investissement locatif
L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et d'en tirer des revenus réguliers. C'est l'une des stratégies les plus courantes pour se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. L'investisseur perçoit des loyers mensuels qui peuvent couvrir tout ou partie du crédit immobilier contracté pour l'achat.
Investisseur
Un investisseur immobilier est une personne qui achète un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d'en tirer un profit, que ce soit par les loyers ou par la plus-value à la revente. Il peut agir en nom propre ou via une société (SCI par exemple). L'investisseur analyse la rentabilité et les risques avant chaque acquisition pour optimiser son patrimoine.
IRA (indemnités de remboursement anticipé)
Les IRA, ou indemnités de remboursement anticipé, sont les frais que la banque peut facturer lorsque l'emprunteur rembourse son prêt immobilier avant son terme. Elles sont plafonnées par la loi au plus faible des deux montants suivants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû. Il est souvent possible de négocier leur suppression dans l'offre de prêt initiale.
IRL (indice de référence des loyers)
L'IRL, ou Indice de Référence des Loyers, est l'indice publié chaque trimestre par l'INSEE qui sert de base à la révision annuelle des loyers. Il est calculé à partir de la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation. Le bail peut prévoir une clause de révision qui permet au propriétaire d'augmenter le loyer une fois par an dans la limite de la variation de l'IRL.
Liasse fiscale
La liasse fiscale est l'ensemble des documents comptables et fiscaux que doit produire un loueur en meublé au régime réel chaque année. Elle comprend le bilan, le compte de résultat et plusieurs annexes détaillant les amortissements, les charges et le résultat fiscal. Sa réalisation est généralement confiée à un expert-comptable et elle est obligatoire pour bénéficier des avantages du régime réel.
LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal très avantageux pour les investisseurs qui louent des biens meublés. Il permet notamment de déduire l'amortissement du bien et du mobilier de ses revenus locatifs, ce qui réduit fortement l'imposition. Pour en bénéficier, les revenus locatifs meublés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou rester inférieurs aux autres revenus du foyer.
LMP
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique automatiquement lorsque les revenus de location meublée dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Il offre des avantages supplémentaires comme l'imputation des déficits sur le revenu global et l'exonération d'IFI sous conditions. En contrepartie, il entraîne le paiement de cotisations sociales.
Locataire
Le locataire est la personne qui occupe un logement en contrepartie du paiement d'un loyer au propriétaire bailleur. Il signe un bail qui définit ses droits et obligations. Le locataire doit payer son loyer et ses charges à la date prévue, utiliser le logement de manière raisonnable et l'entretenir correctement pendant toute la durée de la location.
Location saisonnière
La location saisonnière consiste à louer un bien meublé pour de courtes durées, généralement à la nuitée ou à la semaine, à des voyageurs ou des touristes. Elle se pratique souvent via des plateformes comme Airbnb ou Booking. Les revenus peuvent être élevés mais la gestion est plus lourde et la réglementation de plus en plus stricte dans les grandes villes.
Loi ALUR
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), votée en 2014, a profondément réformé les rapports locatifs en France. Elle a instauré l'encadrement des loyers dans les zones tendues, créé le bail type obligatoire, renforcé la protection des locataires et encadré les honoraires des agents immobiliers. Cette loi est une référence incontournable pour tout propriétaire bailleur.
Loi Boutin
La loi Boutin de 2009 a rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans les baux d'habitation. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin diffère légèrement de celui de la loi Carrez.
Loi Carrez
La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété dans tout acte de vente. Elle mesure la surface des planchers clos et couverts, en excluant les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans un délai d'un an.
Loi ÉLAN
La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, a modernisé le droit du logement et renforcé certaines dispositions de la loi ALUR. Elle a notamment créé le bail mobilité, durci les sanctions contre les locations touristiques illégales et simplifié les normes de construction. Elle a également réformé le secteur du logement social.
Loi Kasbarian
La loi Kasbarian, votée en 2023, vise à protéger les propriétaires contre les squats et les impayés de loyers. Elle accélère les procédures d'expulsion des squatteurs, alourdit les peines en cas de squat et facilite la résiliation du bail en cas d'impayés. Cette loi rééquilibre les droits entre propriétaires et locataires en cas de situation conflictuelle.
Loi Lemoine
La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat. Elle supprime également le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 euros dont le terme intervient avant les 60 ans de l'emprunteur. Cette loi facilite la mise en concurrence et la réduction du coût de l'assurance.
Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement neuf et en le louant nu pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt variait de 12 % à 21 % du prix d'achat selon la durée d'engagement. Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2024 et ne s'applique plus aux nouvelles acquisitions.
Lot
Un lot est une partie privative d'un immeuble en copropriété, identifiée par un numéro dans le règlement de copropriété. Chaque lot comprend une partie privative (l'appartement lui-même) et une quote-part des parties communes (couloirs, escaliers, toiture). Le numéro de lot est indispensable pour identifier précisément un bien dans un acte de vente ou un bail.
LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception)
La LRAR, ou lettre recommandée avec accusé de réception, est un mode d'envoi postal qui permet de prouver l'envoi et la réception d'un courrier. En immobilier, elle est utilisée pour envoyer les documents importants comme le congé du locataire ou du bailleur, les mises en demeure et les demandes de régularisation. Elle constitue une preuve juridique de la date d'envoi et de réception du courrier.
Mandat de gestion
Le mandat de gestion est le contrat par lequel un propriétaire confie la gestion locative de son bien à un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens). Il définit les missions confiées au gestionnaire, sa rémunération et les conditions de résiliation. Le mandat peut être plus ou moins étendu, allant de la simple perception des loyers à la gestion complète incluant les travaux.
Mensualité
La mensualité est le montant que l'emprunteur rembourse chaque mois à la banque pour son crédit immobilier. Elle comprend une part de capital (remboursement du montant emprunté) et une part d'intérêts (rémunération de la banque). Au début du prêt, la part d'intérêts est élevée et diminue progressivement au profit du capital. L'assurance emprunteur s'ajoute généralement à la mensualité.
Micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié applicable aux revenus de location meublée lorsqu'ils ne dépassent pas un certain seuil. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ce qui signifie que seule la moitié des loyers est imposée. C'est un régime simple à gérer mais souvent moins avantageux que le régime réel pour les investisseurs ayant des charges importantes.
Micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié pour les revenus de location nue, applicable lorsque les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, ce qui signifie que 70 % des recettes sont imposées. Ce régime est simple mais ne convient pas aux propriétaires ayant des charges élevées, notamment des intérêts d'emprunt importants.
Millièmes
Les millièmes sont une forme courante d'expression des tantièmes de copropriété, où le total est fixé à 1 000. Par exemple, un appartement qui représente 50 millièmes supporte 5 % des charges communes. Les millièmes sont utilisés pour répartir les charges générales et les charges spéciales entre les copropriétaires, et pour déterminer les droits de vote en assemblée générale.
Mise en demeure
La mise en demeure est un courrier formel envoyé au locataire pour lui demander de respecter ses obligations (paiement du loyer, réparations, respect du bail). Elle précède généralement le commandement de payer et constitue une preuve de la tentative amiable de résolution du conflit. Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception pour avoir une valeur juridique.
Niche fiscale
Une niche fiscale est un dispositif légal permettant de réduire le montant de ses impôts, souvent en contrepartie d'un investissement ou d'une dépense spécifique. En immobilier, les niches fiscales les plus connues sont la loi Pinel, le statut LMNP ou encore le déficit foncier. Le plafond global des niches fiscales est fixé à 10 000 euros par an pour un foyer fiscal.
Notice d'information
La notice d'information est un document obligatoire qui doit être annexé au contrat de bail lors de sa signature. Elle rappelle les droits et obligations du bailleur et du locataire, les voies de recours en cas de litige et les aides au logement existantes. Son contenu est fixé par arrêté et elle doit être remise au locataire en même temps que le bail.
Nue-propriété
La nue-propriété est le droit de posséder un bien immobilier sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus, ces droits étant réservés à l'usufruitier. Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier). Acheter en nue-propriété permet d'acquérir un bien avec une décote importante, correspondant à la valeur de l'usufruit temporaire.
Offre de prêt
L'offre de prêt est le document officiel émis par la banque qui détaille toutes les conditions du crédit immobilier : montant, taux, durée, mensualités, assurance, garanties et coût total. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de pouvoir accepter l'offre. L'offre de prêt est valable 30 jours et engage la banque sur les conditions proposées.
Passif immobilier
Le passif immobilier représente l'ensemble des dettes et obligations financières liées à vos biens immobiliers, principalement les crédits en cours de remboursement. Il s'oppose à l'actif immobilier et permet de calculer votre patrimoine net. Réduire son passif en remboursant ses crédits augmente progressivement son patrimoine net.
Passoire thermique
Une passoire thermique est un logement très mal isolé, classé F ou G au DPE, qui consomme énormément d'énergie pour le chauffage et génère d'importantes émissions de gaz à effet de serre. La loi interdit progressivement leur mise en location : les logements classés G+ sont interdits depuis 2023, les G depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Les propriétaires doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à la loi.
Patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier désigne l'ensemble des biens immobiliers détenus par une personne, qu'il s'agisse de sa résidence principale, de résidences secondaires ou de biens locatifs. Il constitue souvent la part la plus importante du patrimoine total d'un ménage en France. Construire son patrimoine immobilier est un objectif de long terme qui permet de se constituer un capital et de préparer sa retraite.
PFU (prélèvement forfaitaire unique)
Le PFU, ou prélèvement forfaitaire unique, est un impôt à taux fixe de 30 % applicable aux revenus du capital (dividendes, intérêts, plus-values mobilières). Il comprend 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut opter pour le barème progressif s'il y a plus d'intérêt. Le PFU ne concerne pas directement les revenus locatifs immobiliers classiques.
Plafonnement des amortissements
Le plafonnement des amortissements est une règle fiscale qui limite le montant d'amortissement déductible chaque année en LMNP. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au montant du résultat fiscal avant amortissement. La part non déduite est mise en réserve sous forme d'amortissements réputés différés (ARD) et pourra être utilisée les années suivantes.
Plus-value à court terme
En location meublée, la plus-value à court terme correspond à la fraction de la plus-value de cession qui est liée aux amortissements pratiqués sur le bien. Elle est imposée comme un revenu ordinaire au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce mécanisme vise à récupérer l'avantage fiscal obtenu grâce aux amortissements lors de la revente du bien.
Plus-value à long terme
La plus-value à long terme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien, hors réintégration des amortissements. En location meublée, elle bénéficie du régime des plus-values des particuliers avec des abattements pour durée de détention. Après 22 ans de détention, elle est exonérée d'impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est totalement exonérée.
Plus-value immobilière
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la revente d'un bien immobilier, lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un système d'abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien. Au bout de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans, elle est totalement exonérée.
PNO (assurance propriétaire non occupant)
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est une assurance souscrite par le propriétaire d'un bien mis en location pour se protéger contre les risques non couverts par l'assurance du locataire. Elle couvre les sinistres comme les dégâts des eaux, les incendies ou la responsabilité civile du propriétaire. Elle est obligatoire en copropriété et fortement recommandée dans tous les cas.
Préavis
Le préavis est le délai que doit respecter le locataire ou le bailleur avant de mettre fin au bail. Pour le locataire, il est d'un mois en meublé et de 3 mois en location vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs). Pour le bailleur, le préavis est de 3 mois en meublé et de 6 mois en location vide, et uniquement pour des motifs précis (reprise, vente, motif légitime).
Prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux sont des cotisations obligatoires prélevées sur les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée. Leur taux global est de 17,2 % et ils comprennent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. Ils viennent s'ajouter à l'impôt sur le revenu et peuvent représenter une part importante de la fiscalité immobilière.
Prêt amortissable
Le prêt amortissable est le type de crédit immobilier le plus courant. Chaque mensualité comprend une part de remboursement du capital et une part d'intérêts. Au fil du temps, la part de capital augmente tandis que la part d'intérêts diminue. À la fin du prêt, l'intégralité du capital est remboursée. C'est le type de prêt le plus sûr et le plus simple à comprendre pour un investisseur débutant.
Prêt in fine
Le prêt in fine est un crédit immobilier dont le capital est remboursé intégralement à l'échéance du prêt, en une seule fois. Pendant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance. Ce type de prêt permet de maximiser les intérêts déductibles pour un investissement locatif. Il nécessite généralement un nantissement (assurance-vie) en garantie du capital à rembourser.
Privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) était une garantie immobilière similaire à l'hypothèque mais moins coûteuse, car elle n'était pas soumise à la taxe de publicité foncière. Elle ne pouvait garantir que l'achat d'un bien existant (pas une construction neuve). Depuis le 1er janvier 2022, le PPD a été remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui fonctionne de manière similaire.
Procédure d'expulsion
La procédure d'expulsion est le processus juridique permettant de contraindre un locataire à quitter le logement, généralement en raison d'impayés de loyer. Elle comprend plusieurs étapes : commandement de payer, assignation au tribunal, jugement, commandement de quitter les lieux et éventuellement intervention de la force publique. Cette procédure est longue (souvent plus d'un an) et suspendue pendant la trêve hivernale.
Promesse de vente
La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) est un avant-contrat dans lequel seul le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix et des conditions déterminés pendant une durée limitée. L'acheteur, lui, a une option : il peut lever l'option et acheter, ou renoncer en perdant éventuellement l'indemnité d'immobilisation versée (généralement 10 % du prix). Elle doit être enregistrée dans les 10 jours.
Propriétaire occupant
Le propriétaire occupant est une personne qui habite dans le logement dont elle est propriétaire. Il se distingue du propriétaire bailleur qui, lui, met son bien en location. Le propriétaire occupant bénéficie de certains avantages fiscaux propres à la résidence principale, comme l'exonération de plus-value à la revente.
Prorata temporis
Le prorata temporis est un principe comptable qui consiste à calculer une charge ou un amortissement proportionnellement à la durée réelle d'utilisation dans l'année. Par exemple, si vous mettez un bien en location le 1er avril, les amortissements de la première année seront calculés sur 9 mois seulement (9/12). Ce calcul s'applique aussi aux loyers, aux charges et aux intérêts d'emprunt.
Provision sur charges
La provision sur charges est le montant mensuel payé par le locataire en plus du loyer pour couvrir sa part des charges courantes (eau, entretien des parties communes, chauffage collectif, TEOM). Ce montant est une avance basée sur une estimation des charges réelles. Une fois par an, le bailleur effectue une régularisation pour ajuster les provisions au montant réel des dépenses.
Quittance de loyer
La quittance de loyer est un document que le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire qui en fait la demande, attestant du paiement intégral du loyer et des charges pour une période donnée. Elle doit détailler le montant du loyer et celui des charges séparément. La quittance ne peut être délivrée que pour un paiement complet ; en cas de paiement partiel, le bailleur délivre un reçu.
Ravalement
Le ravalement est la réfection des façades extérieures d'un immeuble, qui peut inclure le nettoyage, la réparation et la peinture des murs extérieurs. C'est un gros travaux de copropriété voté en assemblée générale, dont le coût est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Le ravalement est une charge non récupérable auprès du locataire mais déductible des revenus locatifs en régime réel.
Régime réel simplifié
Le régime réel simplifié permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à un bien meublé : intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, assurances, frais de gestion. Il nécessite de tenir une comptabilité et de produire une liasse fiscale, mais il est souvent beaucoup plus avantageux que le micro-BIC. La plupart des investisseurs en LMNP optimisés choisissent ce régime.
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document juridique obligatoire qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble : répartition des parties privatives et communes, droits et obligations de chaque copropriétaire, destination des lots et règles de vie collective. Il est établi lors de la création de la copropriété et peut être modifié par vote en assemblée générale. Tout acquéreur doit en prendre connaissance avant l'achat.
Régularisation annuelle
La régularisation annuelle des charges est l'opération par laquelle le bailleur compare les provisions versées par le locataire avec les charges réelles de l'année écoulée. Si le locataire a payé plus que les charges réelles, le surplus lui est remboursé. S'il a payé moins, il doit verser un complément. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé et tenir les justificatifs à disposition pendant 6 mois.
Régularisation des charges
La régularisation des charges est l'opération annuelle qui consiste à comparer les provisions sur charges payées par le locataire avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire. Si les provisions sont supérieures aux charges réelles, le trop-perçu est remboursé au locataire. Dans le cas contraire, le locataire doit payer un complément. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé un mois avant la régularisation.
Remboursement anticipé
Le remboursement anticipé est le fait de rembourser tout ou partie du capital restant dû avant la fin prévue du prêt. L'emprunteur peut procéder à un remboursement anticipé total (solde du prêt) ou partiel. La banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par la loi à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Certaines offres prévoient l'exonération d'IRA.
Rendement brut
Le rendement brut est le ratio entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien immobilier, exprimé en pourcentage. Il se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'acquisition, puis en multipliant par 100. C'est un indicateur simple et rapide, mais il ne tient pas compte des charges, des impôts ni des frais de gestion.
Rendement net
Le rendement net est un indicateur plus précis que le rendement brut, car il prend en compte les charges courantes liées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion). Il se calcule en soustrayant ces charges des loyers annuels, puis en divisant le résultat par le prix total de l'investissement. C'est un meilleur reflet de la rentabilité réelle de votre investissement.
Rendement net-net
Le rendement net-net, aussi appelé rendement net d'impôt, est l'indicateur le plus complet de la rentabilité d'un investissement locatif. Il prend en compte toutes les charges ainsi que la fiscalité applicable (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). C'est le chiffre qui reflète ce que vous gagnez réellement, une fois toutes les dépenses et tous les impôts payés.
Rentabilité
La rentabilité mesure la performance financière globale d'un investissement locatif en tenant compte de tous les flux financiers : loyers, charges, impôts, plus-value à la revente. Elle s'exprime généralement en pourcentage annuel et permet de comparer l'immobilier à d'autres types de placements. Une bonne rentabilité dépend de nombreux facteurs comme l'emplacement, le prix d'achat et la gestion du bien.
Report de déficit
Le report de déficit permet de conserver un déficit fiscal non utilisé pour le déduire des bénéfices des années suivantes. En LMNP, le déficit BIC est reportable pendant 10 ans sur les revenus de même nature. En location nue, le déficit foncier excédant 10 700 euros est reportable pendant 6 ans sur les revenus fonciers futurs.
Résidence principale
La résidence principale est le logement dans lequel vous vivez de manière habituelle et effective pendant la majeure partie de l'année. Elle bénéficie d'un régime fiscal avantageux, notamment l'exonération totale de la plus-value lors de la revente. C'est souvent le premier achat immobilier d'un ménage, mais ce n'est pas nécessairement un investissement au sens financier du terme.
Résidence secondaire
La résidence secondaire est un logement que vous possédez en plus de votre résidence principale, utilisé pour les vacances ou les week-ends. Contrairement à la résidence principale, la plus-value réalisée lors de sa revente est imposable. Elle peut aussi être mise en location saisonnière pour générer des revenus complémentaires.
Reste à vivre
Le reste à vivre est le montant qui reste disponible chaque mois après le paiement de toutes les mensualités de crédit. Il permet de couvrir les dépenses courantes du ménage (alimentation, transport, loisirs). Les banques vérifient que le reste à vivre est suffisant avant d'accorder un prêt. Un minimum d'environ 700 à 1 000 euros par adulte et 300 euros par enfant est généralement exigé.
Résultat fiscal
Le résultat fiscal est le bénéfice ou le déficit obtenu après déduction de toutes les charges et amortissements autorisés des revenus locatifs. C'est ce résultat qui sera reporté sur la déclaration de revenus et soumis à l'impôt. Un résultat fiscal nul ou négatif signifie que vous ne paierez pas d'impôt sur vos revenus locatifs pour l'année concernée.
Revalorisation
La revalorisation du loyer est l'augmentation de son montant, que ce soit par la révision annuelle indexée sur l'IRL ou lors du renouvellement du bail si le loyer est manifestement sous-évalué. La revalorisation permet au propriétaire de maintenir la rentabilité de son investissement face à l'inflation et à l'évolution du marché locatif. Elle est encadrée par la loi pour protéger les locataires.
Revenus catégoriels
Les revenus catégoriels sont les différentes catégories dans lesquelles sont classés les revenus pour le calcul de l'impôt : traitements et salaires, revenus fonciers, BIC, BNC, etc. Les revenus de location nue sont des revenus fonciers tandis que ceux de location meublée sont des BIC. La catégorie détermine les règles de déduction et d'imposition applicables.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés (location nue). Ils sont déclarés dans une catégorie fiscale spécifique et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Le propriétaire peut choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel selon le montant de ses revenus et de ses charges.
Révision de loyer
La révision de loyer est l'augmentation annuelle du loyer prévue par une clause du bail, en fonction de la variation de l'IRL. Elle ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à une date convenue dans le contrat. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. La révision doit être demandée par le bailleur dans un délai d'un an.
ROI (retour sur investissement)
Le ROI, ou retour sur investissement, mesure le gain ou la perte généré par un investissement par rapport à la somme investie au départ. En immobilier, il prend en compte les loyers perçus, les charges payées et l'éventuelle plus-value à la revente. C'est un indicateur simple qui permet de savoir si votre investissement a été rentable.
SCI (société civile immobilière)
La SCI, ou société civile immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle facilite la gestion patrimoniale, la transmission entre générations et l'organisation entre associés. La SCI est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale) mais peut opter pour l'impôt sur les sociétés.
Servitude
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier (fonds servant) au profit d'un autre bien (fonds dominant). Les servitudes les plus courantes sont le droit de passage, les servitudes de vue et les servitudes de canalisation. Elles sont attachées au bien et non au propriétaire, ce qui signifie qu'elles se transmettent lors de la vente. Il est important de vérifier les servitudes existantes avant d'acheter.
Surcote
La surcote est le fait qu'un bien immobilier soit proposé à un prix supérieur à sa valeur de marché réelle. Elle peut résulter d'un engouement pour un quartier, de travaux récents ou simplement d'une estimation trop optimiste du vendeur. Acheter un bien surcôté réduit la rentabilité et augmente le risque de moins-value à la revente.
Surface habitable
La surface habitable est la surface de plancher construite d'un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisées. La surface habitable doit obligatoirement figurer dans le bail et une erreur de plus de 5 % peut entraîner une réduction de loyer.
Syndic
Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée d'administrer et de gérer l'immeuble pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il exécute les décisions de l'assemblée générale, gère le budget, organise l'entretien de l'immeuble et représente le syndicat des copropriétaires en justice. Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire bénévole.
Tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement est un document fourni par la banque qui détaille mois par mois la composition de chaque mensualité : part de capital remboursé, part d'intérêts, montant de l'assurance et capital restant dû. Il permet de visualiser l'évolution du remboursement tout au long du prêt et de connaître à tout moment le montant qu'il reste à rembourser. C'est un document essentiel pour la comptabilité en LMNP.
TAEG
Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est l'indicateur qui reflète le coût total d'un crédit immobilier, exprimé en pourcentage annuel. Il intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et tous les coûts obligatoires liés au prêt. C'est l'outil de comparaison le plus fiable entre plusieurs offres de crédit, et il ne doit pas dépasser le taux d'usure.
Tantièmes
Les tantièmes représentent la quote-part de chaque lot dans la copropriété, exprimée en fractions du total. Ils déterminent la participation de chaque copropriétaire aux charges communes et son poids dans les votes en assemblée générale. Les tantièmes sont fixés dans le règlement de copropriété en fonction de la superficie, de la situation et de la consistance de chaque lot.
Taux d'endettement
Le taux d'endettement mesure la part des revenus mensuels consacrée au remboursement de l'ensemble des crédits en cours. Il se calcule en divisant le total des mensualités par les revenus nets mensuels. Depuis les recommandations du HCSF devenues contraignantes en 2022, le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse.
Taux d'intérêt
Le taux d'intérêt est le pourcentage appliqué au montant emprunté que l'emprunteur doit payer à la banque en rémunération du prêt. Il représente le coût de l'argent emprunté et peut être fixe ou variable. En immobilier, le taux d'intérêt est l'un des principaux éléments qui déterminent le coût total du crédit et le montant des mensualités.
Taux d'usure
Le taux d'usure est le taux maximum auquel une banque peut accorder un crédit. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et vise à protéger les emprunteurs contre des conditions de prêt abusives. Si le TAEG d'une offre de prêt dépasse le taux d'usure, la banque ne peut pas accorder le crédit. Ce mécanisme peut parfois bloquer l'accès au crédit en période de hausse des taux.
Taux fixe
Un taux fixe est un taux d'intérêt qui reste identique pendant toute la durée du prêt immobilier. Il offre une sécurité totale à l'emprunteur car les mensualités sont connues à l'avance et ne changeront jamais. En France, la grande majorité des crédits immobiliers sont à taux fixe, ce qui protège les emprunteurs contre les hausses de taux d'intérêt.
Taux nominal
Le taux nominal est le taux d'intérêt de base du prêt, hors frais annexes comme l'assurance emprunteur ou les frais de dossier. C'est le taux affiché par la banque pour le crédit immobilier. Pour connaître le coût réel du prêt, il faut se référer au TAEG qui intègre tous les frais. Le taux nominal sert de base au calcul des intérêts dans le tableau d'amortissement.
Taux variable
Un taux variable, aussi appelé taux révisable, est un taux d'intérêt qui évolue périodiquement en fonction d'un indice de référence (comme l'Euribor). Les mensualités peuvent donc augmenter ou diminuer au cours du prêt. Les prêts à taux variable sont rares en France pour l'immobilier résidentiel en raison du risque de hausse, mais ils peuvent être assortis d'un plafond (taux capé).
Taxe d'habitation
La taxe d'habitation était un impôt local dû par l'occupant d'un logement au 1er janvier de chaque année. Elle a été progressivement supprimée pour les résidences principales depuis 2023. En revanche, elle reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants, avec même une majoration possible dans les zones tendues. Pour les locataires, c'est une charge à anticiper.
Taxe de publicité foncière
La taxe de publicité foncière est un impôt perçu lors de la publication d'un acte de vente au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Elle fait partie des droits de mutation et représente la majeure partie des frais de notaire. Son taux est de 0,715 % du prix de vente et elle s'ajoute aux droits d'enregistrement départementaux.
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien immobilier, qu'il soit occupé ou non, habité ou loué. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et du taux voté par la commune. Elle constitue une charge importante à intégrer dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif. Elle n'est pas récupérable auprès du locataire (sauf la TEOM).
Taxe sur la plus-value
La taxe sur la plus-value immobilière s'applique lors de la revente d'un bien autre que la résidence principale. Elle se compose de l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et des prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Des abattements progressifs pour durée de détention réduisent ce montant au fil des années, jusqu'à une exonération totale après 30 ans.
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
La TEOM, ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères, est une taxe incluse dans l'avis de taxe foncière qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. C'est l'une des rares taxes que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire au titre des charges récupérables. Son montant varie selon les communes et peut représenter plusieurs centaines d'euros par an.
TMI (tranche marginale d'imposition)
La TMI, ou tranche marginale d'imposition, est le taux d'imposition le plus élevé auquel sont soumis vos revenus. En France, le barème de l'impôt sur le revenu est progressif avec des tranches allant de 0 % à 45 %. Connaître sa TMI est essentiel pour estimer l'impact fiscal de ses revenus locatifs et choisir le régime fiscal le plus adapté.
Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration sont des interventions qui apportent un confort ou un équipement nouveau au logement, sans en modifier la structure : installation d'une cuisine équipée, remplacement d'une chaudière, amélioration de l'isolation. Ils sont déductibles des revenus fonciers en location nue et amortissables en location meublée. Ils augmentent la valeur du bien et peuvent justifier une augmentation de loyer.
Travaux d'entretien
Les travaux d'entretien sont les interventions courantes nécessaires pour maintenir le bien en bon état de fonctionnement : réparations de plomberie, peinture, remplacement d'équipements défectueux. Ils sont à la charge du propriétaire (sauf les menues réparations à la charge du locataire) et sont déductibles des revenus locatifs. Un bien bien entretenu réduit la vacance locative et préserve sa valeur.
Trêve hivernale
La trêve hivernale est une période légale pendant laquelle aucune expulsion locative ne peut être exécutée, du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Elle vise à protéger les locataires vulnérables pendant la période de froid. Pendant cette période, les procédures judiciaires peuvent se poursuivre mais l'exécution effective de l'expulsion est suspendue. Des exceptions existent, notamment pour les squatteurs.
TRI (taux de rendement interne)
Le TRI, ou taux de rendement interne, est un indicateur financier avancé qui mesure la rentabilité globale d'un investissement en prenant en compte tous les flux de trésorerie dans le temps : apport initial, loyers, charges, impôts et prix de revente. Il permet de comparer de manière fiable différents investissements entre eux. Plus le TRI est élevé, plus l'investissement est considéré comme performant.
TVA immobilière
La TVA immobilière s'applique sur la vente d'immeubles neufs (moins de 5 ans) au taux de 20 %. Pour les biens anciens, la vente est généralement exonérée de TVA. Certains investissements, comme les résidences de services neuves, permettent de récupérer la TVA payée à l'achat en contrepartie d'un engagement de location. La TVA immobilière est un sujet complexe à étudier au cas par cas.
Usufruit
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien immobilier dont on n'est pas propriétaire : l'usufruitier peut habiter le logement ou percevoir les loyers, mais il ne peut pas le vendre. L'usufruit est souvent utilisé dans les stratégies de transmission patrimoniale : les parents conservent l'usufruit (et donc les revenus) tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier.
Vacance locative
La vacance locative désigne la période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locataires. Pendant cette période, le propriétaire ne perçoit aucun loyer tout en continuant à payer ses charges et son crédit. Réduire la vacance locative est un enjeu majeur pour maintenir un bon rendement, et passe par un bon emplacement, un prix de loyer adapté et un logement en bon état.
Valeur nette comptable
La valeur nette comptable (VNC) est la valeur d'un bien inscrite dans la comptabilité, obtenue en soustrayant les amortissements cumulés de la valeur d'origine. Elle diminue chaque année à mesure que les amortissements sont pratiqués. La VNC est utilisée pour calculer la plus-value comptable lors de la revente du bien et a un impact direct sur la fiscalité de la cession.
Valeur résiduelle
La valeur résiduelle est la valeur estimée d'un bien ou d'un composant à la fin de sa durée d'amortissement. En immobilier, le terrain n'est jamais amorti car il conserve une valeur résiduelle permanente. Pour les constructions et les équipements, la valeur résiduelle est souvent considérée comme nulle dans les calculs d'amortissement en LMNP.
Valorisation
La valorisation désigne l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier au fil du temps. Elle dépend de nombreux facteurs comme l'évolution du marché local, les travaux de rénovation réalisés et le développement du quartier. Un bien qui se valorise bien permettra de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente.
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