Calculateur de Capacité d'Emprunt

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'un établissement bancaire accepte de vous prêter pour financer un achat immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes, du taux d'intérêt, de la durée du prêt et du coût de l'assurance emprunteur. C'est la première étape incontournable avant tout projet d'investissement locatif.

Règles du HCSF

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose des normes strictes aux banques :

• check_circleTaux d'endettement maximum de 35% — L'ensemble de vos charges de crédit (y compris le nouveau prêt et l'assurance) ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets.
• check_circleDurée maximale de 25 ans — Le prêt ne peut excéder 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA ou de travaux > 25% du coût total).
• check_circleMarge de flexibilité de 20% — Les banques peuvent déroger pour 20% de leur production trimestrielle, dont 80% réservés à la résidence principale.

Comment optimiser votre capacité d'emprunt

• trending_upRéduire vos crédits en cours — Remboursez par anticipation vos crédits à la consommation. Chaque mensualité supprimée libère directement de la capacité d'endettement.
• trending_upAllonger la durée du prêt — Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'emprunt d'environ 20%, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.
• trending_upComparer les assurances emprunteur — La délégation d'assurance (loi Lemoine) permet d'économiser jusqu'à 50% sur l'assurance, réduisant votre taux d'endettement effectif.
• trending_upAugmenter votre apport — Un apport plus important réduit le montant à emprunter. Les banques demandent au minimum les frais de notaire en apport (~8%).

Questions fréquentes